Arena Corinthians desvaloriza R$ 227 mi desde a Copa, diz consultoria

As receitas abaixo da expectativa tiveram um impacto no valor de mercado da Arena Corinthians. Desde a Copa-2014, o estádio desvalorizou 20%, ou R$ 227 milhões. Agora, a instalação esportiva vale R$ 857 milhões, segundo avaliação que consta do relatório do fundo que a controla.

Inicialmente, o estádio corintiano tinha o seu valor determinado pela quantidade de dinheiro gasto na construção, isto é, foi se valorizando até atingir o montante de R$ 985 milhões. Com a arena pronta, o critério mudou: passou-se a se levar em conta a ser receita estimada para o empreendimento.

A avaliação é feita pela consultoria imobiliária JLL Jones Lang LaSalle e incluída no relatório do fundo, que tem como principal ativo a arena. "Para a avaliação da propriedade, a JLL utilizou o método de avaliação conhecido como "capitalização da renda", que considera as projeções de renda e respectivos custos para o prazo de 30 anos", diz o documento do fundo.

Com esse critério, em junho de 2014, a Arena Corinthians foi avaliada em R$ 1,084 bilhão pela consultoria. Baseava-se no contrato entre Corinthians e o fundo que exigia receita líquida mínima de R$ 112 milhões por ano no início. O valor teria de chegar a R$ 211 milhões após três anos.  Essas são as metas a serem atingidas pelo clube ou corre o risco de perder a gestão da arena.

Só que, com o estádio em funcionamento, as receitas previstas não se concretizaram apesar da média de público acima de 30 mil por jogo. A venda do naming rights ainda não saiu, embora a diretoria do clube prometa que vai ocorrer em breve. Camarotes emperraram. No ano passado, o total das rendas contabilizadas foi de R$ 73 milhões pelos relatórios do fundo, o que foi obtido basicamente com bilheteria e a fidelidade da torcida.

Por isso, semestre a semestre, o valor de mercado tem caído. Nos últimos seis meses de 2015, por exemplo, foi reduzido de R$ 889 milhões para R$ 857 milhões. Claro, se o clube conseguir vender os naming rights, isso pode ser revertido. "As estimativas de receitas para a Arena, informadas pelo FII, foram elaborados pelo Sport Club Corinthians."

O blog tentou ouvir o fundo e o clube sobre a queda de valor de mercado do estádio, mas não obteve respostas nem por e.mail, nem em ligações telefônicas. O consultor de marketing e financeiro Amir Somoggi entende que houve um erro na primeira avaliação que determinou o preço da arena cima de R$ 1 bilhão.

"Esse valor de R$ 1,084 bilhão estava irreal. Nunca deveria ter existido", contou ele. "Não existe arena no país que vá ganhar R$ 112 milhões líquidos em um ano logo de cara. Se for muito bem sucedido nos naming rights, com R$ 15 milhões ano, vender bem camarotes, poderia iniciar com R$ 90 milhões brutos e subir depois aos poucos."

O consultor ressaltou que tem que se levar em conta a dívida de financiamento do estádio para se saber o valor real. O Corinthians deve em torno de R$ 800 milhões pela construção, entre débitos com a Odebrecht e com o BNDES. Neste último caso, está inadimplente de pagamentos.